bất động sản 2023

Thời gian qua, do nguồn cung thiếu hụt đã khiến giá chung cư đã qua sử dụng, thậm chí chưa có sổ đỏ cũng tăng mạnh. Theo đó, nhiều chủ nhà khi bán lại căn hộ chung cư chưa có sổ đỏ cũng phải bất ngờ.

Tăng giá mạnh của chung cư HH Linh Đàm dù chưa có sổ đỏ

Trong những năm qua, nguồn cung nhà ở liên tục đi xuống, song nhu sức cầu về nhà ở trên thị trường vẫn rất lớn. Thực trạng này đã khiến giá các căn hộ đã qua sử dụng cũng tăng cao, cá biệt giá chung cư chưa có sổ đỏ cũng tăng theo khiến chủ nhà cũng bất ngờ.

Mới đây, anh Nguyễn Hà (Thanh Xuân, Hà Nội) cho biết, anh vẫn chưa hết ngỡ ngày khi bán căn hộ cũ tại trên địa bàn Thanh Xuân, được mua vào năm 2020 với diện tích hơn 70m2 với giá 2,4 tỷ đồng, tương đương hơn 34 triệu đồng/m2.

“Công việc thời gian qua cũng thuận lợi nên cuối năm 2022, gia đình tôi đã mua một căn nhà ở mặt ngõ rộng cũng trên địa bàn quận này. Do không có nhu cầu sử dụng tới nên tôi đã rao bán căn nhà”, anh Hà nói.

Đã chuyển về nơi ở mới được 1 tháng, anh Trần Quang (Nam Từ Liêm, Hà Nội) vẫn chưa hết ngỡ ngàng với số tiền lãi khi bán lại căn hộ cũ. Anh Quang chia sẻ, năm 2016, vì kinh tế gia đình hạn hẹp nên đã chọn mua căn hộ 65m2 có 2 phòng ngủ tại chung cư HH Linh Đàm (Hoàng Mai, Hà Nội) với mức giá 1 tỷ đồng, tương đương hơn 15 triệu đồng/m2.

“Sau nhiều năm tích cóp, kinh tế gia đình cũng khá hơn nên năm ngoái đã quyết định mua một căn chung cư khác tại quận Nam Từ Liêm. Đến đầu năm nay chúng tôi quyết định rao bán căn hộ cũ vì không sử dụng tới”, anh Quang nói.

Tuy nhiên, điều bất ngờ xảy ra khi chỉ rao bán trong vòng 2 tuần, căn hộ của anh Quang đã sang nhượng được ngay với mức giá 1,5 tỷ đồng, tức chênh 500 triệu đồng so với thời điểm mua.

“Thực ra, năm 2020 gia đình tôi đã có ý định đổi nhà nhưng vì Covid-19 sợ ảnh hưởng kinh tế nên kế hoạch tạm hoãn. Thời điểm đó, tôi cũng tham khảo một số kênh phân phối bất động sản thì nếu sang nhượng căn hộ cũng vẫn ở mức giá 1 tỷ đồng”, người này cho biết.

Cũng theo anh Quang, khu chung cư HH Linh Đàm đã bàn giao cho cư dân về ở từ năm 2016, nhưng do công trình có nhiều vi phạm không được chủ đầu tư khắc phục, dẫn tới tình trạng treo sổ đỏ các căn hộ suốt nhiều năm qua. Tuy nhiên, về giao dịch mua bán căn hộ tại đây vẫn diễn ra bình thường.

“Lúc đầu tôi có lo ngại việc căn hộ của mình không có sổ đỏ chắc sẽ khó bán, nhưng rất nhanh chóng đã có người liên hệ mua ngay. Điều mừng hơn là căn hộ của tôi vẫn có lãi hơn 500 triệu đồng dù đã ở và sử dụng 5 năm”, anh Quang chia sẻ.

Thực tế, theo ghi nhận của chúng tôi, nhiều căn hộ tương tự như của anh Quang tại chung cư HH Linh Đàm thời điểm tháng 7/2022 còn được rao bán với mức từ 1,6 – 1,7 tỷ đồng. Song, hiện nay thị trường vẫn tiếp tục trầm lắng nên giá căn hộ tại đây đã giảm giá khoảng 100 – 300 triệu đồng/căn hộ, tùy diện tích.

Các dự án chung cư ngày càng khan hiếm nguồn cung

Thực trạng nhiều dự án nhà ở đang gặp vướng mắc về pháp lý đã khiến nguồn cung căn hộ sụt giảm mạnh, trong khi đó nhu cầu thực vẫn rất lớn khiến giá tăng cao. Thống kê của CBRE cho thấy, trong năm 2022, có khoảng 15.100 căn hộ được chào bán tại Hà Nội, theo đó tổng nguồn cung mở bán mới giảm 12,3% so với cùng kỳ năm 2021. Đây là năm thứ ba liên tiếp thị trường ghi nhận sụt giảm nguồn cung mới do tác động của nhiều yếu tố bao gồm dịch COVID-19, thắt chặt tín dụng và vấn đề cấp phép.

Song, năm 2023, lương chung cư mới tại Hà Nội vẫn được dự báo có thể khan hiếm hơn. Báo cáo của CBRE cho biết, phân khúc căn hộ mức độ mở bán mới có thể giảm nhẹ hoặc tương đương năm 2022, dự kiến khoảng 14.000 – 16.000 căn.

Các dự án chung cư tại Hà Nội ngày càng khan hiếm nguồn cung

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) – Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nguồn cung căn hộ ngày càng đi xuống, đặc biệt là phân khúc bình dân, vừa túi tiền. Bên cạnh đó, các chi phí đầu vào như vật liệu xây dựng, chi phí vốn, nhân công,… ngày càng tăng cao kéo theo giá nhà mới cũng tăng.

“Không chỉ các chung cư mới, các chung cư đã qua sử dụng thời gian qua cũng tăng giá mạnh. Song, thực tế việc mua chung cư chưa có sổ đỏ/sổ hồng có thể sẽ gây ra nhiều rủi ro cho người mua. Do đó, trước khi xuống tiền người mua nhà cần cân nhắc kỹ tới yếu tố pháp lý”, ông Đính nói.

Về giải pháp, ông Đính cho rằng, để tăng cung cho phân khúc nhà ở giá thấp cần phải có sự “hợp lực” từ hai phía. Cơ quan chức năng cần có chính sách hỗ trợ doanh nghiệp giải quyết nhanh gọn về thủ tục hành chính. Việc tinh gọn quy trình sẽ giúp tiến độ nhanh và thuận lợi hơn để các dự án sớm được triển.

>>> Tham khảo: Giá bán căn hộ chung cư Viha Complex 107 Nguyễn Tuân

Minh Tâm

Nhịp sống thị trường

Bất động sản dưỡng lão được đánh giá là phân khúc bất động sản đang còn nhiều dư địa tăng trưởng trong thời gian tới theo điểm tin mới đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam.

Bất động sản dưỡng lão là xu hướng mới của thị trường

Trong bối cảnh các phân khúc khác đang chịu tác động từ ảnh hưởng trầm lắng chung của toàn thị trường, bất động sản nghỉ dưỡng dưỡng lão được VARs đánh giá là phân khúc có dư địa phát triển rất lớn trong thời gian tới. Đặc biệt trong bối cảnh tuổi thọ trung bình của người dân Việt Nam ngày một tăng cao. Tốc độ già hóa dân số nhanh chóng. Cơ cấu dân số chuyển dịch theo hướng số lượng người già nhiều hơn người trẻ.

VARs dẫn chứng, theo sách chuyên khảo “Già hóa dân số và người cao tuổi ở Việt Nam” của Tổng cục Thống kê, Việt Nam là một trong các quốc gia có tốc độ già hóa dân số nhanh nhất thế giới. Theo nghiên cứu của Savills Việt Nam, Hà Nội có hơn 1 triệu người; Thanh Hóa hơn 514.000 người; Nghệ An trên 408.000 người, Thái Bình là 347.830 người. Các tỉnh phía Nam như TP.HCM và Đồng Nai lần lượt có 841.005 người và 278.159 người trên 60 tuổi.

Bất động sản Dưỡng Lão phù hợp với tốc độ tăng của tỉ lệ già lão hoá

Trong đánh giá của VARs, người cao tuổi Việt Nam hiện nay sống độc lập hơn với con cái; quy mô gia đình nhỏ hơn và con cái sống độc lập với cha mẹ già. Đáng chú ý, hiện nay, quan điểm của người dân về nhà ở dưỡng lão đã có sự thay đổi. “Việc đưa cha mẹ tới sinh sống tại viện dưỡng lão không đồng nghĩa với việc con cái họ không yêu thương ba mẹ. Và ba mẹ hiện nay cũng rất mong muốn được sống trong cộng đồng có các bạn già để chia sẻ buồn vui, có bác sĩ và y tá để theo dõi sức khỏe hàng ngày”, VARs nêu rõ.

Bất động sản dưỡng lão đang thiếu hụt rất nhiều

Theo đơn vị nghiên cứu này, việc người cao tuổi dưỡng già trong viện dưỡng lão gần như đã trở thành quy luật tại các quốc gia phát triển. Kể cả Trung Quốc – một nước vốn nặng về quan điểm con cái phải chịu trách nhiệm chăm sóc cha mẹ khi về già cũng đã bùng nổ xu hướng dưỡng lão trong viện. Theo đó, với hơn 264 triệu người dân trên 60 tuổi tính đến năm 2020, Trung Quốc đã có hơn 40.000 viện dưỡng lão được xây dựng trong thập niên gần đây.

Bất động sản dưỡng lão

Như vậy có thể nói, nhu cầu chăm sóc dài hạn của người cao tuổi ngày càng tăng cao trong những năm tới. Nhưng theo thực tế khảo sát và thống kê của Công ty bảo hiểm Bảo Việt (BVI), tính đến năm 2021, nước ta có khoảng 80 cơ sở chăm sóc người cao tuổi ngoài công lập. Trong số 63 tỉnh thành của cả nước, chỉ có 32 tỉnh có viện dưỡng lão dành cho việc chăm sóc người cao tuổi và các viện dưỡng lão này phần lớn thuộc khu vực tư nhân. Tức là, không đạt mức bình quân mỗi tỉnh thành một trung tâm.

“Phát triển các bất động sản dưỡng lão vừa là một giải pháp hiệu quả với những thách thức này, vừa mở ra nhiều cơ hội phát triển kinh tế, xã hội khác”, VARs nêu rõ.

“Bên cạnh các cơ sở chăm sóc sức khỏe của nhà nước. Dịch vụ tư nhân cung cấp không gian, hạ tầng và tiện ích theo xu hướng nghỉ dưỡng dưỡng lão “luxury resort”, đáp ứng nhu toàn diện nhu cầu cho người cao tuổi cũng có tiềm năng rất lớn để phát triển. Đi cùng với tốc độ tăng trưởng hàng năm ngày càng tăng của tầng lớp trung lưu ở Việt Nam. Theo báo cáo của Bộ Lao động – Thương binh và Xã hội, tầng lớp trung lưu đang hình thành hiện chiếm 13% dân số và dự kiến sẽ lên đến 26% vào năm 2026. Đây chính là phân khúc tiêu tiền của tầng lớp này, sau quãng thời gian tuổi trẻ cống hiến và lao động”, theo nghiên cứu của VARs.

Trươc nhu cầu nghỉ dưỡng cho người cao tuổi, thời gian gần đây, nhiều tập đoàn, doanh nghiệp lớn bắt đầu tham gia vào việc phát triển loại hình bất động sản dưỡng lão. Tuy nhiên, theo VARs, phân khúc này vẫn chưa được quan tâm đúng mức.

VARs cũng đưa ra nhận định rằng, theo điều tra của Tổng cục Thống kê cho thấy, càng nhiều tuổi, người cao tuổi càng có xu hướng chuyển đến sống ở nông thôn. Với xu hướng phân bổ dân số này, các nhà phát triển dự án có thể đón đầu cơ hội, phát triển phân khúc bất động sản dưỡng lão ở những khu vực vùng ven các đô thị lớn. Hệ thống hạ tầng đang ngày càng được đầu tư đồng bộ, hoàn thiện, việc di chuyển đến các khu vực vùng ven này sẽ không còn là trở ngại.

Bất động sản dưỡng lão đang là xu hướng mới

“So với các nước khác, Việt Nam có rất nhiều lợi thế cạnh tranh từ cảnh quan thiên nhiên, văn hóa đến chi phí. Phát triển mạnh phân khúc này sẽ thu hút lượng lớn kiều hồi từ hơn 5,3 triệu người Việt Nam ở nước ngoài trở về quê tĩnh dưỡng tuổi già”, theo VARs.

>>> Dự án chung cư “XANH” đang được mong chờ nhất Hà Nội 2023: VIHA LECIVA

Những tín hiệu tốt cho thị trường bất động sản đã dần xuất hiện. Nhiều dự báo cho rằng thị trường bất động sản có thể “đảo chiều” vào cuối năm nay.

Thị trường Bất động sản sẽ sôi động lại trong quý 2.2023

“Đòn bẩy” từ chính sách

Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội và nhà ở công nhân; Nghị định 08 quy định mới về phát hành trái phiếu doanh nghiệp; Nghị quyết số 33 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản đều là những “tâm điểm chính sách” được ban hành liên tiếp trong thời gian gần đây. Thị trường bất động sản đang trông đợi vào sự lan tỏa tích cực từ những chính sách này.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) – Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), việc quy định cụ thể nguyên tắc hoán nợ trái phiếu bằng bất động sản tại Nghị định sẽ là cơ sở pháp lý thúc đẩy việc xử lý nợ xấu trái phiếu doanh nghiệp, giúp các trái chủ có thêm lựa chọn nếu được nhà đầu tư chấp thuận.

Ông Đính cho rằng, quy định sẽ giúp gỡ nghẽn cho doanh nghiệp ở thời điểm hiện nay và mở ra cơ hội có thêm các phương án xử lý câu chuyện trái phiếu. Tuy nhiên, điều kiện tiên quyết vẫn là cần có sự thương thảo giữa doanh nghiệp và trái chủ.

Bên cạnh đó, một số quy định mở về trái phiếu trong Nghị định sẽ giúp các doanh nghiệp bất động sản đang có nợ trái phiếu không lâm vào cảnh “chết tắc”. Doanh nghiệp sẽ có thêm hy vọng, thêm thời gian cơ cấu nợ và có phương án thích hợp để tái cấu trúc lại sản phẩm.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, Nghị quyết 33 thể hiện quyết tâm của Chính phủ trong việc tháo gỡ những điểm nghẽn của thị trường bất động sản, đặc biệt là về nguồn vốn và pháp lý. Doanh nghiệp bất động sản khó khăn sẽ được xem xét giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nhóm nợ.

Chính phủ cũng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước xem xét điều chỉnh phù hợp hệ số rủi ro của các loại hình bất động sản để có được mức lãi suất cho vay phù hợp với thị trường, tránh việc kiểm soát dòng vốn quá mức.

Nguồn cung căn hộ khan hiếm sẽ tạo cơn sốt về căn hộ chung cư 2023

Ngoài ra, nghị quyết nêu rõ mục tiêu quan trọng là đẩy mạnh việc xử lý, tháo gỡ về pháp lý liên quan đến các dự án bất động sản để hỗ trợ và tạo ra nguồn cung trên thị trường. Đây là yếu tố rất quan trọng vì thị trường hiện có hơn 100.000 căn hộ đang xây dựng. Nếu các thủ tục ảnh hưởng đến tiến độ dự án được được thông qua, sẽ cải thiện nguồn cung trên thị trường, đáp ứng tốt hơn nhu cầu của người mua.

Nghị quyết số 33 cùng với Nghị định 08 cho phép chủ đầu tư gia hạn nghĩa vụ trả nợ được kỳ vọng sẽ làm giảm áp lực thanh khoản lên các chủ đầu tư trong ngắn hạn đáng kể và cho phép doanh nghiệp có thêm thời gian để xử lý các khoản nợ của mình. Tuy nhiên, về dài hạn vẫn còn là một ẩn số.

Thị trường sẽ hồi phục vào cuối năm nay

Bên cạnh đó, gần đây, nhiều ngân hàng đồng loạt điều chỉnh giảm lãi suất tiền gửi với mức giảm phổ biến 0,1-0,6 điểm %. Lãi suất huy động giảm đã tạo điều kiện để các ngân hàng giảm dần lãi suất cho vay. Lãi suất cho vay bình quân phát sinh mới đã giảm khoảng 0,4%/năm (so với cuối năm 2022) và đã có 22 ngân hàng thương mại giảm lãi suất cho vay bình quân. Tín hiệu về giảm lãi suất được kỳ vọng giúp thị trường bất động sản tăng thanh khoản, tạo xung lực cho thị trường hồi phục và phát triển ổn định trở lại.

Các dự án chung cư được đưa ra ngoại thành Hà Nội

Ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng, với những diễn biến mới về tín dụng và chính sách, thị trường bất động sản sẽ đảo chiều và hồi phục nhanh hơn. Theo ông Quốc Anh, hai nhân tố đảo điểm đảo chiều có tác động sớm đã khá rõ ràng với việc lãi suất bắt đầu giảm và gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng lãi suất giảm 1.5-2%.

“Năm 2011, bắt đầu có tín hiệu giảm lãi suất thì thị trường sau đó đã “đảo chiều”. Còn năm 2013, với gói 30.000 tỷ đồng, thị trường bật dậy sau 2 quý khi gói đi vào thực tế. Tuy nhiên, tác động chính sách bao giờ cũng có độ trễ nhất định nên thị trường có thể phục hồi vào quý IV/2023″, ông Quốc Anh nhận định.

Còn TS Nguyễn Văn Đính cho rằng, với gói tín dụng 120.000 tỷ đồng của Ngân hàng Nhà nước đề xuất và nhiều ngân hàng đã hạ lãi suất huy động nhằm giảm lãi suất cho vay chắc chắn sẽ kích thích được thị trường bất động sản phát triển tốt trở lại, nhưng theo hướng bền vững và lành mạnh.

Ông Đính cho biết, thời điểm trước Tết Nguyên đán giao dịch trên thị trường gần như đứng im. Tuy nhiên, từ giữa tháng 2 tới nay, ghi nhận của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy thị trường đã rục rịch giao dịch trở lại. Mặc dù, giao dịch chưa thể sôi động ngay nhưng ông Đính cho rằng, thị trường đang dần có dấu hiệu vực dậy niềm tin.

“Trước kia thị trường đã xấu đi từ năm 2008, nhưng đến 2013 chúng ta mới có những chính sách điều hành từ vĩ mô như Nghị quyết 02, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng,…Song, hiện nay chúng ta đã có những phản ứng rất nhanh chóng. Từ cuối năm 2022, nhiều cuộc họp được tổ chức, cùng đó Thủ tướng Chính phủ liên tục có các văn bản, chỉ đạo gỡ khó cho thị trường bất động sản. Do đó, tôi cho rằng giai đoạn trầm lắng của thị trường sẽ ngắn hơn trước kia”, vị này khẳng định.

Từ những động thái của cả hệ thống, ông Đính cho rằng, nếu lạc quan thị trường sẽ bắt đầu sôi động hơn kể từ cuối quý II đầu quý III/2023.

Viha Leciva 107 Nguyễn Tuân

>> Dự án chung cư đang được mong chờ nhất Hà Nội 2023: VIHA LECIVA 107 NGUYỄN TUÂN